Já ouviu falar da portabilidade de financiamento de imóveis?
Na hora de comprar imóveis, muitas pessoas acabam optando pelo financiamento, mas, como o período de quitação é longo, pode ser que em alguns meses os tomadores do empréstimo encontrem juros mais baixos em outras instituições financeiras: é nesse caso que a portabilidade deve ser solicitada.
Se você já tem um financiamento e se interessou pelo assunto, este artigo é para você. Vamos detalhar aqui como funciona, quem pode ou não utilizar esse serviço, além de avaliar se compensa fazer essa mudança.
Como funciona a portabilidade de financiamento de imóveis?
Antes de tudo, você precisa saber que quem presta esse tipo de serviço são os bancos.
Como consumidor, você tem direito de pedir a portabilidade para outra instituição que melhor atender aos seus interesses, exceto em casos de contratos vinculados ao Programa Casa Verde e Amarela do governo federal.
Em resumo, a portabilidade de financiamento de imóveis é a troca da sua dívida de um banco para outro. Assim, sua nova instituição bancária assume para ela a dívida do imóvel, passando a ser a atual responsável pelas relações contratuais.
Além disso, quando falamos em portabilidade de financiamento de imóveis, precisamos considerar o que diz a Resolução nº 4.292/2013 do Banco Central.
É essa a legislação que regulamenta a mudança de instituição, mas sem esquecer que o valor total do financiamento e do número de parcelas não deve aumentar caso a troca seja realizada – assim como as parcelas, que só podem ser alteradas se o cliente solicitar.
Então, caso você faça a portabilidade, seu novo banco deve fazer o cálculo do valor devedor restante, considerando as taxas de juros novas — o que incentiva muita gente a trocar de banco.
A portabilidade de financiamento de imóveis permite diminuir o valor total da dívida. Sabendo que boa parte dos empréstimos bancários são juros, a troca da instituição contratual de origem para outra com taxas menores possibilita a redução do saldo devedor e acarreta a queda do montante final.
O que avaliar para saber se vale a pena fazer a mudança?
O primeiro ponto é: a portabilidade só é interessante se os novos juros forem menores do que as taxas pagas no atual financiamento.
Lembra a resolução que trata dessa portabilidade e que contamos ali em cima? Ela aponta que o valor do novo financiamento não pode ser superior ao que o cliente já deve.
No entanto, isso não inclui outros gastos de tempo e dinheiro: pedido de novo crédito bancário, novas vistorias e avaliações do imóvel, taxas imobiliárias etc. — o chamado Custo Efetivo Total (CET) da operação, que inclui outros gastos, como seguros obrigatórios e taxas administrativas.
Por isso, tudo deve ser colocado na ponta do lápis. Analise o tempo que falta para quitar a dívida, qual será sua economia em juros e quanto você vai desembolsar referente aos processos burocráticos. Assim, você consegue saber se é um bom negócio ou não.
Ou seja, para saber se compensa mesmo, é preciso refletir sobre os seguintes pontos:
- Taxa de juros
- Tempo restante do financiamento
- Custo Efetivo Total (CET) da operação
Saiba como solicitar a portabilidade de financiamento de imóveis
Bom, agora que você sabe o que é a portabilidade de financiamento de imóveis, calculou e viu que compensa para o seu caso, o que fazer? O melhor é ir com calma e por partes.
Vamos juntos em um tutorial bem descomplicado:
Portabilidade para outro banco
Peça ao seu banco atual a documentação relativa à operação:
- cópia do contrato
- saldo devedor atual
- data do último vencimento da operação
Com essas informações em mãos, basta procurar o banco que oferece as melhores opções para terminar de pagar sua dívida.
Nesse ponto da portabilidade de financiamento de imóveis será realizada a avaliação do imóvel a pedido do novo banco, bem como o registro da nova operação no Cartório de Registro de Imóveis. Ambos com custos extras.
Esse novo banco vai tratar de tudo com o antigo. Mas cabe ressaltar que o anterior tem a opção de fazer uma contraproposta para fazer com que você permaneça com eles.
Portabilidade para o SFH
Outro ponto é a transferência para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
É uma vantagem que a portabilidade de financiamento de imóveis traz, isso porque seu financiamento original pode ter sido feito via SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), que tem condições que não são reguladas pelo governo e não tem um teto de CET máximo fixado.
Transferir sua dívida para o SFH é uma ótima opção, já que as regras mudaram e o teto aumentou. Então, não só as taxas são menores como também há a possibilidade de usar o saldo do FGTS para fazer o pagamento.
Fazer portabilidade de financiamento de imóveis para outro titular
Mas, se você deseja fazer a portabilidade para outra pessoa, quem dá o aval é o banco credor, com análise de crédito de quem pretende comprar e tudo mais. E, como você já passou por essa etapa, sabe como esse processo acontece.
Se aprovado, o financiamento começa do zero para a outra pessoa. Ele é, na verdade, uma venda financiada de imóvel que ainda não foi quitado.
Se o novo comprador quiser transferir para outra instituição, o trâmite precisa ser feito todo com o banco original, que é o credor.
É possível transferir o financiamento imobiliário de um imóvel para outro imóvel?
A resposta é sim. No entanto, isso não acontece como muita gente pensa. Aqui não estamos falando de parar de pagar um financiamento e seguir com o de outro imóvel, como se fosse uma troca.
A transferência do financiamento ocorre por venda ou permuta. A venda é a mais comum, e acontece quando você vende seu imóvel financiado para outra pessoa, fica livre da dívida (recebendo de volta o que já pagou) e outra pessoa assume.
Como a permuta é muito complicada em casos em que os imóveis não foram quitados, o melhor caminho é a venda. Com o saldo de volta em conta, o comprador pode começar um novo financiamento.
Atenção com a ação de contestação
Uma venda com contrato de gaveta é muito perigosa. Ela pode ser considerada ilegal, não trazer segurança jurídica e acabar na justiça. Não é o que você quer quando falamos de portabilidade de financiamento de imóveis, não é?
Por isso, ao fazer o contrato de compra e venda, certifique-se de que o banco credor está participando e se está tudo registrado no Cartório. Só prossiga com qualquer tipo de negociação depois de conversar com sua instituição financeira.
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